Face aux baisses drastiques des ressources budgétaires publiques, comment l'immobilier sportif et de loisirs se réinvente-t-il ?
Les collectivités qui souhaitent réhabiliter ou créer un nouvel équipement sportif et de loisirs font aujourd'hui face à un défi de taille : répondre aux besoins des utilisateurs avec des espaces modernes et multifonctions, intégrant à la fois les contraintes des univers du sport, des loisirs et du tourisme, dans un environnement de diminution drastique des ressources budgétaires.
Les activités sportives et de loisirs sont de formidables créateurs de lien social, notamment au sein des zones urbaines.
On observe qu'une tendance de fond s’accélère : les activités sportives et de loisirs sont de formidables créateurs de lien social, notamment au sein des zones urbaines. Les attentes des décideurs publics sont fortes : de très nombreux projets d’équipements sportifs et de loisirs sont à l’étude sur l’ensemble du territoire. De plus en plus, des appels à projets intègrent, au sein d’un même programme immobilier, un équipement sportif et de loisirs et des produits immobiliers classiques, tels que des bureaux, du logement, du commerce ou des hôtels. Parallèlement, les modèles économiques d’exploitation évoluent, cassant la frontière entre le service public et l’activité privée du sport et des loisirs.
Il existe ici un danger programmatique à bien arbitrer. Dans la phase de conception de ces équipements sportifs, il est facile de tendre vers une approche trop cloisonnée en additionnant les espaces les uns aux autres, créant ainsi une explosion des dépenses d’investissement. En résulte généralement des équipements publics surdimensionnés par manque de réflexion préalable sur les besoins ou les complémentarités avec les équipements existants.
Pour répondre aux attentes des utilisateurs et des décideurs publics, les acteurs immobiliers se structurent, et, à travers leur expertise dans l’aménagement de la ville, apportent une vision à 360°de l’environnement d’un projet. Ils sont en mesure de proposer des programmes immobiliers classiques complémentaires du sport (commerces, résidences gérées, habitat, etc.) mais surtout de concevoir un concept global intégrant l’équipement sportif. Ces typologies de projet ont actuellement la cote et portent un nom : "les opérations immobilières mixtes". L’enjeu est alors de construire une nouvelle relation de confiance entre les secteurs public et privé pour créer des projets alliant innovation et sécurité pour l’ensemble des partenaires. Les synergies d'investissement et d'exploitation augmentent la porosité des acteurs publics et privés et poussent à une mutualisation des forces et des expertises.
On comprend ainsi qu'il est impératif de créer les conditions de réussite des projets de demain en s’appuyant sur les deux fondamentaux que sont la définition de nouveaux modèles économiques d’exploitation et la maîtrise de l’enveloppe d’investissement.
Au-delà de ces éléments, la nouvelle génération d'infrastructures sportives et de loisirs sera basée sur des principes forts qui peuvent être regroupés en trois piliers de réussite :
1. Construire un projet holistique au-delà du sport, un véritable lieu de vie
Le sport et les loisirs sont la garantie d'introduire de la vie dans une ville, un quartier, une opération immobilière... Mais introduire de la vie dans un lieu demande un terreau fertile durable. Pour cela, le projet d’équipement sportif et de loisirs doit proposer un concept global, une véritable expérience. La définition des principales orientations du futur projet, le développement de thématiques, un positionnement fort et l’identification de nouveaux univers cibles préfigurent les clés de son succès.
Le projet d’équipement sportif et de loisirs doit proposer un concept global, une véritable expérience.
Ces équipements ne doivent plus être imaginés simplement comme répondant à un besoin sportif mais viser des utilisations beaucoup plus larges, pour en faire de véritables lieux de vie qui intègrent l’univers sportif dans son ensemble. Pour y parvenir, il est donc essentiel de dresser un bon état des lieux ainsi qu'un bon diagnostic : quelles sont les attentes des futurs utilisateurs ? Quels vont être les nouveaux besoins dans les années à venir ? Quels sont les différents univers du projet (sport, bien-être, famille, haut-niveau…) ? Quel est le positionnement pour le futur équipement ? Quels sont les leviers de réussite ?
Il s'agit ici de créer une véritable alchimie entres les activités, l'architecture et les utilisateurs. Cet équilibre demande une expertise croisée des intervenants entre exploitation, investissement, urbanisme, services publics et politique de la ville.
2. Envisager l’équipement sportif comme un « coeur de vie » intégré au maillage urbain Dans cette perspective, le choix du site est déterminant. La localisation est l'un des éléments clés de l'intégration urbaine du projet et donc de son succès. L’accessibilité, la prise en compte des coûts de transport notamment pour les scolaires, la complémentarité avec les infrastructures existantes de la ville… sont autant d’éléments nécessaires à la viabilité économique du projet.
Des questions essentielles doivent ensuite se poser : quel potentiel dispose le site sur lequel sera bâti l'équipement sportif ? Quelle est la valorisation foncière envisageable via des programmes immobiliers d’accompagnement ? Quel est le maillage territorial à inventer, construire et connecter ? Et enfin quel est le concept global et le marketing à valoriser ?
Il s'agira de plus en plus, à l'avenir, de créer des « coeur de vie » autour de l’équipement public et d’y accueillir des commerces, des logements, des bureaux, d’autres équipements publics, selon les besoins locaux préalablement identifiés. L'équipement sportif, ouvert sur la ville et ses habitants, sera le coeur battant de la vie urbaine.
L'équipement sportif, ouvert sur la ville et ses habitants, sera le coeur battant de la vie urbaine.
Les projets immobiliers sportifs, de loisirs et de tourisme doivent s'inscrire dans des dynamiques urbaines holistiques pour s'aligner pleinement au nouvelles tendances de vivre la ville.
3. Créer des synergies entre toutes les parties prenantes du sport Ce changement de paradigme pour les équipements sportifs nécessite un accompagnement ciblé et une nouvelle façon d’envisager la démarche de faisabilité. Il faut réinventer la manière d’aborder le projet et pour cela, se faire accompagner par des acteurs à la croisée des enjeux économiques et du développement des territoires.
Une nouvelle relation de confiance est à inventer entre le secteur public et le secteur privé, basée sur une répartition des rôles et un équilibre dans les missions de chacun. C’est surtout un nouvel état d’esprit qu’il faut inventer pour réussir à construire des modèles de développement du sport vertueux, croisant les expertises publiques et privées. Ainsi, accompagné par les collectivités, un développeur privé peut offrir de nouveaux modèles d'exploitation, ouverts aux missions d'intérêt général (accueil d'associations sportives, de scolaires, de créneaux pour les sportifs de haut-niveau, d'un accompagnement adapté à l'handisport...) en contrepartie d'une aide à l'investissement par exemple (baisse du prix du foncier, subventions d'investissement...). La réussite du modèle de développement du sport français réside dans l'innovation des synergies entres tous les acteurs du sport.
C’est surtout un nouvel état d’esprit qu’il faut inventer pour réussir à construire des modèles de développement du sport vertueux, croisant les expertises publiques et privées.
C’est cette vision à la fois holistique et d’une compréhension fine du territoire et de ses acteurs avec l’objectif d’innovation qui permettra d’inventer la réussite des équipements sportifs de demain qui doivent prendre racines dans les nouvelles attentes de la société.
ALCELIA Conseil est un cabinet de conseil spécialisé dans le montage d'opérations immobilières et urbaines intégrant du sport et des loisirs grâce à de nouveaux modèles inclusifs.